土地家屋調査士とは?土地家屋調査士になるには独学でもイケる?

土地家屋調査士は、不動産の表示に関わる登記手続の専門家です。

そんな土地家屋調査士の資格は独学でも取得できるのか?

また、土地家屋調査士の資格が転職に役立つのか、またこの資格の活かし方や、仕事内容などを解説していきます。

土地家屋調査士試験は独学では、合格は難しいかもしれません。
その理由も解説しています。

本記事でわかる事。
  • 土地家屋調査士とは?
  • 土地家屋調査士資格は転職に役立つ?
  • 土地家屋調査士の仕事内容
  • 土地家屋調査士資格の活かし方
  • 土地家屋調査士になるには?
  • 土地家屋調査士試験は独学でもイケる?



土地家屋調査士とは?


土地家屋調査士は、文字どおり、土地および建物を調査・測量する仕事です。

その調査対象は、分割された土地や新築の家屋などであり、それらの不動産の表示に関する登記手続きをおこないます。

すなわち測量士としての側面法律家としての側面をあわせ持つユニークな国家資格です。

2006年1月以降は、不動産登記法などが一部改正された結果、土地家屋調査士も、筆界特定制度手続きの代理、筆界調査委員としての活動。

そして弁護士と協力して、いわゆるADR(裁判外紛争解決手続)の代理業務ができるようになり、その活動範囲と社会的意義が拡大しています。

土地家屋調査士試験は独学でもイケる?

土地家屋調査士の試験には測量の知識も必要です。

 

関数電卓や専用の定規を使った作図もします。

 

土地家屋調査士の試験は、完全な独学はおすすめしません。

 

理由は以下の2点です。

独学が難しい理由。
  • 受験生が少ないためテキスト・問題集・定規などが市販されていない。
  • 作図は、第三者(できたら合格者)に採点してもらう必要がある。

まず、良質なテキストや問題集は市販されていません。

 

唯一早稲田法科専門学院のものが書店に並んでいますが、ハッキリ申し上げてこれは使えません。

そうなると、おのずと選択肢は予備校や通信講座になります。

 

東京法経学院アガルートアカデミーならテキスト・問題集は問題なしです。

 

また、市販されていない定規なども購入できます。

 

さらに言うと本試験では、地積測量図や各階平面図・建物図面を完成させなければなりません。

 

書いたことがなければ心配ですが、実は意外と簡単です。

 

建築士のような専門知識は要りません。

 

もちろん座標などを計算するために関数電卓を使いこなさなければなりません。

 

講義の動画やDVDを数回見れば作図はできるようになります。

 

しかし、作図には細かな決まりがあるため、できたら詳しい人に採点してもらった方がいいです。

 

作図の採点は減点方式です。

 

自分では気付かない箇所で間違えて大幅に減点される可能性があります。

 

やはり、作図に関しては何回かは第三者に見てもらった方がいいです。

 

通学じゃなくてもいいです。

 

毎回毎回見てもらう必要もありませんので通信講座でも十分です。

 

合格点がもらえるまでは何回か採点もらってください。

 

土地家屋調査士資格は転職に役立つ?


司法書士や行政書士、社会保険労務士であれば、詳しくは知らないまでも聞き覚えがある人は非常に多いと思います。

土地家屋調査士は、あまり知名度もなく、受験生も年間1万人どころか5,000人をきっているようなマイナーな資格です。

 

最近はずっと減少傾向が続いています。

 

しかし、家を建てたときの表題登記がなければ不動産取引はできません。

 

つまり、土地家屋調査士の業務は、不動産の根底に関わる仕事です。

 

建物や土地の形状を表す図面について登記に関われるのは土地家屋調査士だけです。

 

土地家屋調査士の独占業務は、不動産に関する調査、測量、書類作成、申請など、業務は多岐にわたります。

 

また、土地の利用状況を登記する公共の仕事も多くあります。

 

土地の境界紛争や建物の相続が今後多く予想される中、司法書士に並ぶ不動産登記のスペシャリストとして土地家屋調査士は狙い目の国家資格です。

 

開業者の平均年収は1000万円を超えているとも言われ、仕事は安定してあります。

 

最近では、土地の境界をめぐるトラブルの解決に土地家屋調査士が係ることも多く、今後も需要が見込める国家資格です。

もちろん独立して事務所を構えてはじめて役立つ資格ですが、土地家屋調査士事務所、不動産関係の会社、建設会社、測量会社などへの就職や転職に役立つメリットもあります。

土地家屋調査士の仕事内容

不動産の登記には、この権利登記の他に表題登記(表示登記:表示に関する登記)が存在します。

 

土地と建物ともに表題登記は存在します。

 

家を新築した際は、その現状をまずは法務局に登記しなければなりません。

 

これを表題登記といい、土地家屋調査士の独占業務になります。

土地家屋調査士は表題登記の専門家

下記は登記事項証明書です。登記記録の内容を証明した書面のことです。
引用元:SUUMO
かつては手書きで登記簿謄本と言われていましたが現在は全てコンピュータで管理されていて、登記事項証明書と呼ばれています。

 

例えば家を例にあげると、家の構造、所有者、抵当権者などが登記されます。

 

家を建築したときはまず最初に家の構造を登記しますが、それを表題登記といい土地家屋調査士の業務になります。

 

赤枠の箇所がその表題登記です。

 

それ以外の権利の登記と呼ばれる箇所は司法書士の業務になります。

土地の境界確定も土地家屋調査士の仕事

土地を購入したり、家を建て替えたりしたときに、土地の境界がはっきりせず隣近所の人とトラブルになるケースは珍しくありません。

  • 購入した土地の一部に隣家がはみ出して建ってる…
  • お隣の塀が我が家の敷地に入り込んでいる・・・

 

等々が理由です。

お隣の土地との境界を示す「境界標」が正しい位置にあればよいのですが、正しい位置からずれていたり、そもそも境界標がなかったりするとこういったトラブルにつながります。

 

土地の境界があいまいな場合、土地家屋調査士は関係者の立ち会いのもとに境界確認のための測量を実施し、登記することで境界を確定させる「筆界特定」を行うことができます。

 

確認された境界点に境界標を設置するのは法律上、土地家屋調査士に認められた独占業務になります。

 

また、ADR認定土地家屋調査士になれば、境界紛争の解決手続きの1つの手段である筆界特定手続きの代理業務なども行えます。

地積測量図や各階平面図・建物図面の作成も仕事

例えば、相続などで一筆の土地を複数に分ける場合や、広大な土地をいくつかの宅地に分ける場合は土地の分筆登記が必要になります。

「筆」とは一個の土地を指す単位です。

 

一筆の土地とは登記記録上の一つの土地という意味です。

 

土地は高価なので、境界(筆界)をあやふやなまま分割すると、あとでトラブルになります。

 

そのため、分筆登記の際には所有者立会いの下で公法上の境界を確認して測量し、分筆後の各土地の地積(面積)を正確に測ります。

その際に作成するのが地積測量図です。

 

土地の登記に関する地積測量図を作成するのも土地家屋調査士の独占業務です。

 

この地積測量図は原則として法務局に永久保存されます。

 

また、建物表題登記の申請の際には、各階平面図と建物図面という2種類の図面を合わせて作成し、法務局へ提出しなければなりません。

 

原則として、1枚の用紙の左半分に各階平面図右半分に建物図面を作成します。

 

建物図面は、土地における建物の位置関係や形状を表し、各階平面図は各階ごとの形状および登記上の床面積等が記載されます。

 

これらは不動産を特定するのにも役立ちます。

ともに、不動産登記法で縮尺や作成の方法が細かく定められているので、それに従って土地家屋調査士が作成します。

土地家屋調査士資格の活かし方


土地家屋調査士事務所や不動産関係の会社、測量会社で必要な知識と経験を身につけた後、独立開業して自分の事務所を構えケースが多いようです。

  • その際必要となるのは測量に関する機材です。
  • 新品であれば200万円程度の初期投資が必要です。
  • 図面を書くのにパソコン、CAD、プリンターなども使います。

この点は、目立った初期投資が必要がない司法書士や行政書士とは違います。

 

ただ、いきなり新品を購入するのではなく、中古品やリースにすれば月々の支払いを抑えることもできます。

 

自宅を事務所にすればその分経費もかかりません。

 

初期投資が必要だということは、設備を持っていないと誰にでも簡単に参入できないのと同時に、設備を持っていれば仕事ができるという特権でもあります。

 

土地家屋調査士の業務と関連性の高い行政書士や司法書士といった資格と兼業して事務所を開くと、対応できる業務の幅が広がるメリットもあります。

 

例えば、農地の一部に家を建てる場合、行政書士も兼業していれば、農地転用の許認可の申請から土地の分筆・測量、土地・新築建物の表題登記まで全て1人で完了します。

 

司法書士を兼業していれば、表題登記から権利登記まで全て1人でできてしまいます。

 

戸数の多いマンションでも各戸ごとに表題登記と権利登記が必要ですが、ワンストップで登記が完了すればメリットは相当大きいです。

土地家屋調査士になるには?

土地家屋調査士試験は、筆記試験と口述試験に分かれます。

口述試験は筆記試験の合格者が対象ですが、本人確認が目的と言われており、よほどのことがない限りほぼ100%合格になります。

 

筆記試験は、午前の部午後の部に分かれます。

 

多くの受験生は測量士補を取得して午前の試験は免除を受けるため、実質的には午後の試験で合否が決まります。

  • 筆記試験:午前の部(ほぼ全員が免除)、午後の部(※ココで合否が決まる)
  • 口述試験:ほぼ全員合格

土地家屋調査士試験は午前試験の免除がほとんど

土地家屋調査士の試験は、測量士補、測量士、1級建築士、2級建築士の有資格者は午前の試験が免除になります。

土地家屋調査士の午前の試験は一般的にかなり難しく、それに比べて測量士補は比較的取得しやすい資格なので、ほとんどの受験生は測量士補を取得して午前の試験の免除を受けます。

 

※土地家屋調査士試験の管轄は法務省、測量士補試験の管轄は国土地理院の為

測量士補の合格発表は例年7月初旬です。

土地家屋調査士の願書受付は7月下旬なので、測量士補の合格通知を提出すれば午前の試験が免除になります。
合格していれば測量士補の登録をしていなくても大丈夫です。

 

土地家屋調査士は、不動産の登記に関わる測量はできますが、道路工事やトンネル工事といった公共事業をするための測量は手がけられません。

 

その場合は測量士や測量士補の資格が必要です。

両方持っていればオールマイティに測量の業務ができるので、独立する際にも役に立ちます。

土地家屋調査士を目指す人にとっては、まずは測量士補は必須の資格言えます。

土地家屋調査士試験概要

土地家屋調査士試験概要
ホームページ・受験申込・問合せ法務省
受験資格制限なし。
ただし、口述試験は筆記試験の合格者。
願書申込み受付期間7月下旬~8月上旬頃までの
10日間ほど(土曜、日曜を除く)
受験料(税込み)8,300円
身体上の障害等に係る
特別措置について
受験の申請前に、筆記試験を受験しようとする試験場の所在地(受験地)を
管轄する法務局又は地方法務局の総務課
まで相談して下さい。
試験日程
  • 筆記(午前・午後)試験

10月第3週目の日曜日

  • 口述試験

翌年1月第3週目

受験地
  • 筆記(午前・午後)試験

東京、大阪、名古屋、広島、福岡、那覇、仙台、札幌、高松

  • 口述試験

東京、大阪、名古屋、広島、福岡、仙台、札幌、高松
(筆記試験を那覇で受検した場合の口述試験地は福岡となります。)

試験内容

筆記試験

午前試験(多肢選択式、記述/2時間)
  • ① 平面測量(トランシットおよび平板を用いる図根測量を含む)
  • ② 作図(縮図及び伸図並びにこれに伴う地図の表現の変更に関する作業を含む。)
午後試験(多肢選択式、記述/2時間30分)
  • ① 民法に関する知識
  • ② 登記の申請手続(登記申請書の作成に関するものを含む。)
    及び審査請求の手続に関する知識
  • ③ その他土地家屋調査士法第3条第1項第1号から第6号までに
    規定する業務を行うのに必要な知識及び能力

口述試験

  • ① 民法に関する知識
  • ② 登記の申請手続(登記申請書の作成に関するものを含む。)
    及び審査請求の手続に関する知識
  • ③ その他土地家屋調査士法第3条第1項第1号から第6号までに
    規定する業務を行うのに必要な知識及び能力
免除(科目等)
について

無試験での取得

法務局又は地方法務局において不動産の表示に関する登記の事務に
従事した期間が通算して十年以上になる者であつて、法務大臣が
前条第一項第一号から第六号までに規定する業務を行うのに
必要な知識及び技能を有すると認めたもの。

午前試験免除

  • ① 前々回以前の筆記試験合格者
  • ② 測量士若しくは測量士補又は一級建築士
    若しくは二級建築士の有資格者
  • ③ 測量の試験について筆記試験に合格した者と同等以上の知識
    及び技能を有するものとして法務大臣が認定した者(認定者)。
合格基準注:合格点は年度によって変動します。
また、午前、午後試験には基準点があり、各成績のいずれかが下記に達しない場合は
それだけで不合格となります。

基準点

  • 午前の部(多肢選択式):満点60点中/30.0点
  • 午前の部(記述式):満点40点中/32.5点
  • 午後の部(多肢選択式):満点50点中/35.0点
  • 午後の部(記述式):満点50点中/30.0点

おおよその合格基準

合格に必要な点数については、おおよそ

  • 午前試験:100点満点中、60~73%程度
  • 午後試験:100点満点中、64~70%程度の正答率が必要です。

なお、午前の部の試験が免除された者も同様に100点満点中、
64~70%程度の正答率が必要
です。

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まとめ

土地家屋調査士の資格は、

  • 独学で取得するのは難しい
  • 転職に役立つ
  • 土地の境界線を決めれる
  • 測量士・測量士補の資格有ると午前試験免除
  • 土地家屋調査士は表題登記の専門家

土地家屋調査士の資格を取得すると、独立開業も夢じゃありません。

しかし、土地家屋調査士の試験に挑戦する方は、ほとんどの方が「午前試験免除」を選択しています。

土地家屋調査士のおすすめの資格の取り方としては、

  • 1年目は【測量士補の試験】
  • 2年目で【土地家屋調査士の午後の試験】

って流れが個人的に肉体定・精神的にはラクじゃないかと思います。

測量士補のみだと「独学」で取得も可能なので、金銭的余裕も生まれます。

ただ土地家屋調査士の試験は、通信講座・予備校に通うことをおすすめします。

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